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当初半額♪固定資産税がいくら掛かるか計算してみた

      2016/06/05

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住宅購入後の大きな出費の1つである固定資産税。

この固定資産税の金額がどのくらいになるのか気になりますよね。

固定資産税は、家の価値がどのように評価されるかによっても金額が変わってくるため、事前に正確な金額を算出することはできません。

ですが、大体の金額を計算することは比較的簡単ですので計算方法をご紹介しておきましょう。

固定資産税の概要

・毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課せられる税金です。

・土地、建物それぞれについて課税されます。

・土地、建物ともに税金の軽減措置があります。

・4月に市町村から納税通知書が届き、通常は年4回に分けて納税します。

土地に対する固定資産税の計算方法

土地の固定資産税は、都心や繁華街など地価の高い土地だと高くなり、田舎や過疎地のように地価の低い土地だと安くなります。

まずは地価を調べる必要がありますね。

地価の調べ方

『全国地価マップ』で調べることが出来ます。

さっそく調べてみましょう。

次へをクリックして進みます。

日本全国の地価を調べることが出来ます。

固定資産税の計算では路線価を基に土地の価値を計算します。

福岡市中央区赤坂付近の路線価を見ているところ。

赤丸で囲んだあたりの土地の路線価が286,200円であるということです。

ちなみにこの路線価は1m2あたりの金額です。

実際の土地の評価額は、土地の形状や接道状況などによって変わってくるそうですが、基本的にはこの路線価を元に計算します。

路線価×面積×1.4%(税率)=基本となる税額です。

※市町村によって税率が異なることがありますが基本は1.4%です。

ここから軽減措置を反映させたものが、実際に納める税額となります。

土地に対する固定資産税の軽減措置

住宅用の土地には次の軽減措置があります。

土地面積200m2以下の部分・・・税額が6分の1になる
土地面積200m2超の部分・・・・税額が3分の1になる

土地の固定資産税の計算例

路線価20,000円、土地面積250m2の住宅用地の例(※田舎の超安い土地の例です)

200m2以下と200m2超の部分の税額をそれぞれ出してから合計します。

20,000円×200m2×1/6×1.4%=9,333円
20,000円×50m2×1/3×1.4%=4,667円

9,333円+4,667円=14,000円

というわけで、この例の土地の固定資産税額は14,000円となります。

建物に対する固定資産税の計算方法

建物の固定資産税は、豪華で新しい建物ほど高くなり、チープで古い建物ほど安くなります。

豪華とかチープな判断の基準となるものが、『再建築価格』と呼ばれるものです。

再建築価格とは、その家と同じものを今から建て直した場合に掛かる建築費用のことです。

この再建築価格に経年減点補正率というものを掛けたものを建物の評価額と言いますが、一般的な構造・設備・仕様の住宅であれば、建物の評価額は実際に掛かった建築費用の40%~60%程度になると言われています。

この評価額に税率を掛けたものが固定資産税額となります。

評価額×1.4%(税率)=基本となる税額

ここから軽減措置を反映させたものが、実際に納める税額となります。

建物に対する固定資産税の軽減措置

次の条件を満たす新築住宅は一定期間のみ固定資産税額が減額されます。

<適用条件>
・専用住宅や併用住宅であること(併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られる)
・床面積が50m2(一戸建以外の貸家住宅にあっては40m2)以上280m2以下

<減額される期間>
・一般住宅・・・新築後3年度分(3階建以上の中高層耐火住宅等は5年度分)
・長期優良住宅(※)・・・新築後5年度分(3階建以上の中高層耐火住宅等は7年度分)

※市町村への申告書の提出が必要

建物の固定資産税の計算例

新築時の建築費用が1,800万円だった家の例

先述の通り、建物の評価額は実際に掛かった建築費用の40%~60%程度ということなので、中間をとって50%で計算してみます。

1,800万円×50%×1.4%=126,000円

軽減措置により、当初納税額は半額の63,000円となります。

固定資産税の総額

上記の土地と建物を合わせた合計額の例を見てみましょう。

例)路線価20,000円、250m2の住宅用地で、平成29年4月に長期優良住宅を新築(建築費用1,800万円)した場合

・平成30~平成34年(1年目~5年目)
土地14,000円+建物63,000円=77,000円

・平成35年以降(6年目以降)
土地14,000円+建物126,000円=140,000円

6年目以降(長期優良住宅でない場合は4年目以降)に固定資産税が大幅に上がってしまうことに注意が必要ですね。
※建物が古くなるにつれて経年減点補正によって税額が下がっていく可能性はありますが、再建築価格は建築物価によって左右されるため、将来的な税額が必ずしも下がっていくとは言えません。

固定資産税を計算してみた印象

いかがだったでしょうか?

今回は田舎に家を建てた場合の例でしたが、立地条件の良い都会の場合は固定資産税が重い負担になりそうですね。

よく聞く話では、家を買うと固定資産税が発生するけど、住宅ローン控除で所得税・住民税が返ってくるから、そのお金で払えますよ、って言いますね。

たしかに土地の安い田舎に家を建てて、当初3年ないし6年間の建物が減額されている期間なら、それでお釣りが来そうです。

しかし減額期間が終わった後のこともちゃんと考えておかないと、後で慌てることになってしまいますね。

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